Мы искренне любим Сербию и сербов, и вся работа нашего портала – это искреннее желание возрождения былой крепости братских связей с русским народом и межгосударственного сотрудничества с Россией. Но сегодня мы хотим рассказать о неприятном случае, произошедшем в ставшей для многих соотечественников родной балканской стране. Судмедэксперт из России Лена Каримова мечтала о домике в Сербии, но она даже представить не могла, чем для нее обернется желанная на первый взгляд сделка с недвижимостью. Подробнее – в нашем материале.
Подводные камни при покупке недвижимости в Сербии
― Лена, вы давно переехали в Сербию? Как созрело такое решение?
– Идея переехать в Сербию возникла случайно, посоветовал знакомый. Меня привлекал факт того, что с просторов интернета эта страна выглядела просто раем, ведь сербы любят русских. Сербия — это страна кандидат в Евросоюз, имеет дружеские отношения с Россией. И конечно, я сделала выводы, что законы соблюдаются и нарушение прав или дискриминация невозможны.
Переехала в Сербию в январе 2020, было ВНЖ на основании владения недвижимостью, как предполагается в этом случае, объект недвижимости должен быть легальным и пригодным для жилья.
― Когда пришла мысль и в чем была Ваша мотивация остаться в стране надолго (ведь именно поэтому и купили недвижимость)?
– Покупка недвижимости не означает остаться надолго или навсегда. Это означает всего лишь то, что ты собственник жилья и на основании права собственности можешь находится в стране дольше, чем 30 дней. Конечно, я предполагала и оставляла за собой право при необходимости продать дом.
Остаться в Сербии желание было, потому что тут прекрасный климат, не побоюсь сказать, что лучший в мире, местный колорит производит впечатление, люди добрые и отзывчивые, но эти мысли меня сопровождали, пока я не знала языка, не знала, что на самом деле произошло на сделке, и не прочитала законы.
― Расскажите по порядку, что произошло?
– Как человек законопослушный и предусмотрительный, сама я никаких действий не предпринимала, и обратилась в миграционное агентство «Славянский путь». Оно как раз и занимается вопросами легализации иностранцев в Сербии. Потом, спустя время, выяснилось, что «славян» в этом агентстве нет, «легализация» может закончиться депортацией, а соблюдение законов ― фикция абсолютно для всех, начиная с тех, кто участвовал в сделке с недвижимостью (риелтор, адвокат и нотариус) и заканчивая теми, кто обязан охранять закон (прокуратура и Министерство юстиции).
Но обо всем по порядку.
После обращения в иммиграционное агентство, которое предоставляет услуги «посредника», то есть риелтора, я выяснила, что можно остаться в стране на основании владения недвижимостью.
И Вероника З., представившись владелицей агентства, уверила меня, что беспокоиться по поводу покупки дома в Сербии нет никаких оснований, что, конечно же, и подтвердилось при изучении языка и местных законов.
Безопасность купли-продажи обеспечивается несколькими условиями, обязательными для исполнения, а именно:
– Иностранцу (даже при всём его желании) не может быть продана свободная земля, тем более – сельскохозяйственного назначения, и логично, что иностранец не может быть собственником такого участка;
– Риелтор по закону о риелторской деятельности обязан оценить недвижимость, ее качество, риски, связанные с вступлением в право собственности и так далее;
– При наличии на участке незарегистрированных (читай – нелегальных) объектов нотариус обязан был предупредить об этом;
– На сделке должен присутствовать переводчик, который выполняет функцию судебного;
– В договоре с агентством главным условием было то, что недвижимость, которую предложит Вероника З., будет легальной, зарегистрированной.
То есть, фактически по закону Республики Сербия, любой иностранец, не знающий сербского и законов страны, может купить недвижимость абсолютно безопасно и с соблюдением всех законодательных норм.
Однако, в моём случае вышло иначе: обратившись за услугами, которые предлагались публично неопределенному кругу людей, я фактически предоставила мошенникам карт-бланш на совершение преступных действий.
Признаюсь честно, первые месяцы все было почти идеально, но как говориться, затишье перед бурей еще никто не отменял.
Выучив язык, от соседей я узнала, что тех денег, которые я заплатила, дом, конечно же, не стоит. Пришлось нанимать оценщика, который подтвердил, что переплата составила больше чем на 200 %. Однако, сюжет развивался дальше. Я думала, что ничего не смогу сделать в рамках правового поля в чужой стране без знания языка и знакомых. Смирившись, я решила начать небольшой ремонт и перепланировку, обратилaсь к архитектору, который внезапно отказался от сотрудничества и сказал, что любые строительные работы запрещены, так как дом не зарегистрирован.
Сказать, что я была поражена, это не сказать ровным счетом ничего. После многократных убеждений в кадастре општины о том, что дом легальный, было выяснено, что документы на постройку, фигурирующую в сделке, соответствуют данным 1896 года, а самого дома уже давно нет. Кроме того, также было выяснено, что помимо проданного дома-призрака и стоящего на его месте нелегального объекта, нам была продана земля сельхозназначения.
В последующем, пришлось обратиться в Республиканский геодезический завод и Министерство финансов Республики Сербия, на что были получены официальные ответы о том, что дома как предмета купли-продажи нет, и владельцем купленной недвижимости я не являюсь.
И это значит, что фактически наш договор купли-продажи недвижимости содержит в себе два договора. Первый ― поверхностный документарный договор – это купля-продажа дома и придомовой территории (дом-призрак) с возможностью вступления в право собственности. Второй ― более глубинный и настоящий, который между строк мог бы прочитать специалист в области недвижимости ― это продажа нелегального объекта (построенного на месте дома-призрака) и земли сельхозназначения, без возможности вступления в право собственности.
В Сербии покупка недвижимости не обеспечивает право собственности, договор купли-продажи при соблюдении определенных условий предоставляет только возможность вступить в право собственности.
Конечно же, по факту, купив сельхозземлю и нелегальный объект, я не могу вступить в право собственности, не могу перевести статус земли в городскую и легализовать объект, соответственно, любые операции с этой недвижимостью запрещены, и меня об этом никто не предупреждал.
― В этой истории интересно и крайне непонятно два момента: куда «смотрел» риэлтор и что же двигало этими на первый взгляд доброжелательными людьми?
– Рассуждать на эту тему можно много и долго, но могу сказать одно: и продавцы, и риелтор, и нотариус, и адвокат, всю правдивую информацию о доме знали и должны были знать.
Просто в силу того, что продавцы обязаны платить налоги за свое действительное имущество, а ответственные лица – при выполнении своих функций, предусмотренных законом.
У риелтора, адвоката и нотариуса имеется особый расширенный доступ к базам данных кадастра, и они могут установить правовой статус недвижимости за секунды. Но вместо этого они приняли решение рисовать договор купли-продажи, продавая несуществующий дом, а продав нелегальный объект и сельхозземлю, и вынудив меня в течение нескольких лет проводить расследование о правовом статусе недвижимости.
― Что намерены делать теперь? Есть ли шанс добиться справедливости?
– Эта ситуация, поставила меня в такие условия, что я вынуждена обратиться в правоохранительные органы и суд. А сейчас такое ощущение, что справедливости добиться уже не получится.
Ведь на заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества о том, что под видом дома и придомовой территории был продан нелегальный объект и земля сельхозназначения, прокуратура вместе с Министерством юстиции отвечает, что проблема на самом деле в завышенной цене, а значит – это договорные отношения и состава преступления нет.
Меня удивляет тот факт, что прокуратура даже не выполнила действий, которые необходимы для того, чтобы признать заявление об уголовном деле безосновательным.
На самом, деле спустя год я закончила курс криминального права и была на консультации у заместителя президента адвокатской коллегии Белграда, и я точно знаю, что помимо всех элементов уголовного дела, в данном случае я еще и предоставила все доказательства.
Факт такого халатного отношения к моему делу я могу объяснить только высоким положением мужа нотариуса, заверявшей сделку, и коррумпированностью правоохранительных структур, ведь против моих заявлений и доказательств не предоставлено ничего, кроме «мнения» заместителя прокурора, ни одного документа или действия, подтверждающих, что дом как предмет купли-продажи существует.
В действительности проведено несколько журналистских расследований, а телеканал «Россия 24» выпустил репортаж в новостной хронике. Но, несмотря на это, никто из участников сделки или правозащитников не озаботился своей репутацией и честным именем.
― На вашей странице в фейсбуке есть пост, в котором вы хотите «выжечь Сербию из своего сердца». Вашу боль и эмоции можно понять – произошла ужасная ситуация. Но сложилось ощущение, что Сербия буквально на каждом шагу была с вами жестока. Действительно ли это так? Расскажите.
– В психологии это называется «газлайтинг», а именно психологическое насилие, при которой манипулятор отрицает произошедшие факты, пытаясь заставить жертву сомневаться в собственных воспоминаниях и изменяя ее восприятие реальности.
И вот теперь посмотрите: я. имея на руках официальные ответы кадастра и Министерства финансов о том, что дома как предмета купли-продажи не существует. Закончив курс уголовного права и побывав на консультации у профессора, я точно знаю, что это мошенничество со всеми элементами уголовного дела, и имею на руках все доказательства. А прокуратура и Министерство юстиции, не проведя ни одного следственного действия, не проверив ни одного факта, не выявив ничего, что бы противоречило моим словам, утверждает, что проблема в стоимости недвижимости и это гражданский спор. Как продажа нелегального объекта под видом легального может не быть преступлением?
Конечно же, я раздавлена и уничтожена. Люди, которые должны были защищать мои права, объединились, чтобы воевать с иностранцем в моем же лице. А как еще должен чувствовать себя человек на моем месте?
Несмотря на мою искреннюю любовь к стране и народу, я не хочу больше вспоминать о том, что может быть связано с домом, это слишком болезненно. У меня была тяжелая депрессия, я не могла есть, и спала днями напролет, весила меньше 45 кг при росте 173 сантиметра. А продавцы, узнав об, этом написали отзыв в суд, где откровенно смеялись надо мной и моим состоянием.
Иногда мне представляется, что было бы, окажись на моем месте пожилой человек? Становится не по себе. А если бы произошло нечто более серьезное, и пострадали бы люди? Все это, в вперемешку с коррупцией и бездействием правоохранительных органов, приобретает еще более яркую окраску.
― Что посоветуете соотечественникам, которые хотят перебраться в Сербию надолго и, в частности, приобрести недвижимость?
– Я, конечно, не вправе давать такие советы, и никогда за это не возьмусь. Однако, сейчас с высоты своего опыта скажу: я никогда бы не поехала в Сербию, даже как турист, и никогда бы не стала покупать недвижимость, даже если бы в сделке в качестве гаранта ее законности выступала бы лично министр юстиции.
― Дай вам Бог помощи в решении этой проблемы – и пусть справедливость восторжествует.
– Спасибо вам большое. Храни Бог.
Я думаю, что огласка моего опыта – дело общественно-полезное дело не только для иностранцев, приезжающих для вложения инвестиций (хочу заметить, что для многих, как и для меня, это единственные деньги), но и для местных жителей, и может быть и для «правоохранительной системы».
В свою очередь, я готова к сотрудничеству, и предоставлю всем независимым изданиям, и в том числе вам, документы, подтверждающие правдивость и одновременно дикость этой истории.
Беседовал Владимир Басенков