Жители Сербии все чаще покупают квартиры в строящихся домах, так как считают, что в этом случае можно обойтись меньшими затратами. Выходцев из Россией подобной практикой не удивишь, однако, и наших соотечественников может привлекать идея минимизации расходов при покупке недвижимости в стране. Однако при этом следует обращать внимание и на возможные риски.
При покупке квартиры в новостройке характерно, что на момент принятия решения и оплаты оговоренной цены в полном объеме она не обязательно должна быть закончена и готова к заселению. Именно поэтому для покупателя очень важно, чтобы в договоре, в котором он покупает квартиру, был определен срок окончания работ и передачи квартиры как функциональной части здания покупателю.
По мнению покупателей, надежность покупки квартиры на этапе строительства связана исключительно с тем, сколько лет застройщик находится на рынке или сколько компания построила зданий. Впрочем, эта информация ни о чем не говорит , так как есть инвесторы новые или недолго присутствующие на рынке, но все же более надежные, чем представители «звучных» имен. Но с каждой компанией может случиться ситуация, когда сроки сдачи жилья срываются, что наводит на дурные мысли покупателей.
Пандемия коронавируса сильно нарушила планы по строительству зданий многих компаний, и это стало настоящим форс-мажором, который никто не мог предсказать. В этой ситуации “опоздали” буквально все — от подрядчиков и поставщиков до инвесторов. В таких случаях, к сожалению, согласованные договором штрафы не применяются – это форс-мажорные обстоятельства. И строительство зданий может задерживаться также по другим причинам, чаще всего, из-за проволочек со стороны государства, то есть процедур по подключению зданий к электричеству, газу, водоснабжению или канализации, а также из-за задержек со введение построек в эксплуатацию.
Покупателям в такой ситуации необходимо иметь защиту, поэтому очень важно, чтобы рядом было квалифицированное агентство недвижимости, агенты которого посоветуют, какие шаги следует предпринять и как защитить себя от потенциальных проблем. В этих случаях агентства обычно нанимают опытных юристов, которые наилучшим образом защищают клиентов от потенциальных проблем и затрат посредством предпродажного договора или контракта.
Также крайне важно, чтобы покупатели обращались в агентства, которые работают с проверенными юридическими фирмами, а не с юристами. Задержка может растянуться на несколько месяцев, и этот шаг создает дополнительные и в основном непредвиденные расходы для клиентов. Например, это могут быть расходы, связанные с более длительной оплатой аренды, чем планировалось. А в некоторых случаях гражданам приходится искать квартиру в субаренду, даже если они этого совершенно не планировали.
Если строительство затягивается, покупатели квартир, в худшем случае, становятся субарендаторами на определенный срок, а если у них есть еще и кредит на недвижимость, то они несут двойную финансовую нагрузку: одну за взнос по кредиту, а другую за аренду. Одна из самых крупных статей “расходов” — это нервы и потеря уверенности, которые выше любых денег.
Покупателю необходимо заключить предварительный договор или договор, в котором должен быть определен крайний срок завершения работ. Инвесторы знают, что возможны задержки, даже в не зависящих от них ситуациях, поэтому они обычно защищают себя, прописывая + 60 дней или + 90 дней к сроку выполнения работ, в этом случае штрафные баллы из договорного обязательства не начисляются.
Единственный способ для клиентов обезопасить себя от возможных дополнительных расходов – договориться о денежных договорных штрафных санкциях за просрочки, превышающие заявленные сроки. Согласованные суммы варьируются от случая к случаю и являются предметом соглашения между покупателем и застройщиком. Однако наш совет — обязательно уточняйте все до мелочей. Без оговоренной неустойки покупатель не сможет взыскать компенсацию за просрочку.
На практике это работает так, что в качестве договорных штрафов может выступать оплата аренды за квартиру, в которой покупатель является арендатором. Кроме того, этот штраф может быть равен размеру суммы взноса по жилищному кредиту или стоимости аренды, если кто-то является арендатором из-за задержки, и взнос по кредиту требуется внести. Также может быть определена любая другая денежная сумма, если на это согласны обе стороны. Некоторые из более надежных застройщиков сразу оговаривают штрафные санкции в своем договоре, и чаще всего это 500 евро в месяц.
Покупателям не следует соглашаться ни на какие условия, если застройщик не хочет налагать штрафные санкции, потому что позже могут возникнуть дополнительные проблемы. Также покупателям не стоит соглашаться на стандартные договоры , потому что они, конечно, не годятся, особенно в ситуациях, когда строительство затягивается. Покупателям в лице наших соотечественников обязательно стоит обратиться к юристу, который адаптирует предварительный договор с застройщиком с учетом вашей персональной ситуации. Таким образом достигается определенный тип защиты в ожидании въезда в новую квартиру. Никогда не знаешь, что может произойти через год или два, и, безусловно, лучше, чтобы вместо покупателей риск просрочки брал на себя застройщик.