Те, кто был заинтересован в покупке квартиры в последние полгода, должны были выложить в среднем 1617 евро за квадратный метр в новостройке в Сербии, 812,5 евро в Республике Сербской, в Черногории – 1375 евро.
Рынок динамичен, подвержен различным влияниям и изменяется соответственно. Тем не менее, спрос на недвижимость, и не только на жилую недвижимость, не ослабевает ни в одной из названных стран региона.
Сербия является рекордсменом по стоимости недвижимости в регионе. В Республике Сербской самый привлекательный рынок жилья находится в Баня-Луке, а в Федерации выделяется Сараево. Что касается Черногории, то самые высокие цены по-прежнему удерживает побережье, а особая привлекательность этого рынка – элитная недвижимость вдоль побережья.
Рынок недвижимости в Сербии в первой половине 2022 года оценивался в 3,6 млрд евро, что является рекордным значением за шесть месяцев, отмечается в Отчете о состоянии рынка недвижимости в первой половине 2022 года. Республиканского геодезического института.
Данные за предыдущие шесть месяцев свидетельствуют о более мягком росте оборота недвижимости по сравнению с прошлым годом и рекордной сумме денег на рынке недвижимости – произошло увеличение суммы денег на 25%.
Количество продаж в первой половине 2022 года превысило первую половину 2021 года на 4% и составило 68 274 продажи .
На территории Сербии было продано 25 775 квартир, 15 720 продаж земли под застройку, 12 130 продаж жилых домов и 11 779 продаж земли сельскохозяйственного назначения.
Количество продаж в первом полугодии 2022 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года в обороте гаражных площадей увеличилось на 22%, коммерческих помещений на 9%, квартир на 8%, земель сельскохозяйственного назначения на 6%, жилых домов ( дома, коттеджи и жилые дома для коллективного проживания) на 5%.
С точки зрения территории, наибольшее количество продаж недвижимости в первой половине 2022 года было осуществлено на территории Воеводины, за ней следуют город Белград, Шумадия и Западная Сербия, а наименьшее – на территории Южной и Восточной Сербии. Однако, как и прежде, самая дорогая недвижимость продавалась в Белграде, поэтому на территории города было потрачено больше всего денег потребителей.
Что касается оборота квартир, то доля продаж квартир в новостройках по отношению к общему количеству продаж квартир в первом полугодии 2022 года составила 42%, что на 1% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В первом полугодии 2022 года оборот квартир на государственном уровне составил 25 775 квартир, что на 8% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Средняя площадь квартиры в старом доме, находящемся в обращении, составляет 54 м2 , а в новостройке 59 м2 .
По структуре на долю двухкомнатных/двух с половиной комнатных квартир приходится 38%, однокомнатных/полуторных квартир 28%, трехкомнатных/трехкомнатных с половиной квартир 13 % и студий 6 %, при этом на четырехкомнатные/четырех с половиной комнатные квартиры приходится 2 %, на одно/двухкомнатные, пятикомнатные квартиры – 2 % и другие помещения, об 11% недвижимости информация неизвестна.
В новостройках по структуре в обороте участвуют двухкомнатные/двух с половиной комнатные квартиры с долей 30%, трехкомнатные/трехкомнатные с половиной квартиры с 15%, однокомнатные/ полуторакомнатные квартиры с 12%, четырехкомнатные/четырех с половиной комнатные с 5% и студии с 3%, т.е. с 1% одно/двухкомнатные. пятикомнатные и прочие, а по 34% данных данные о количестве комнат неизвестны.
Средняя цена квартиры в старом доме на территории Сербии в первом полугодии 2022 года составила 1 260 евро/м2 , что на 19% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
Средняя цена квартиры в новостройке составила 1617 евро/м2 , что на 11% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Самые высокие цены на новые квартиры находятся в районе набережной Белграда и варьируются от 2 615 до 9 545 евро/м2
В районе города Белграда выделяются места расположения жилых комплексов Нови Дорчол, Цептера, Резиденция Кеннеди, Резиденция Парк Вила, Новый Минель и другие.
Самые высокие цены на квартиры в старых домах в районе Стари Град, Врачар, Савски венц и Новый Белград.
Оборот коммерческих помещений в первом полугодии 2022 года зафиксировал рост на 9% на национальном уровне по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Зарегистрировано 1 765 продаж коммерческих помещений .
Были проданы бары, офисы, служебные помещения, деятельность которых не определена.
Наибольший оборот коммерческих помещений был реализован на территории следующих муниципалитетов: Нови-Сад – 241, Рашка – 146, Новый Белград – 142, Чаетина – 90, Медиана (Ниш) – 64, Врачар – 52, Звездара – 52, Стари. Град – 49, Палилула – 45, Суботица – 41.
Цены на продаваемые коммерческие помещения колебались от 50 евро/м2 до 12 240 евро/м2.
Площадь поверхности в трафике варьировалась от до 30 м2 – 33%, от 30 м2 до 60 м2 – 30%, от 60 м2 до 150 м2 – 22% и более 150 м2 – 15%.
Самая дорогая квартира квадратного метра в Сербии в первой половине 2022 года была продана в районе Белграда на воде, в муниципалитете Савски Венац и стоила 9 545 евро за квадратный метр, площадь 97 м2 и это квартира в новом здании.
Что касается старых зданий, то самая высокая цена за квадратный метр составляет 4 902 евро за квартиру в белградском муниципалитете Стари Град площадью 66 м2.
Квартира, на которую в первом полугодии 2022 года было выделено больше всего денег, — это квартира в новостройке стоимостью 1 530 000 евро, площадью 349 м2, расположенная в муниципалитете Савски Венац.
Самый дорогой дом был продан в Савски Венце за 2 900 000 евро.
Самые дорогие квадратные метры офисных помещений были проданы в белградском муниципалитете Стари Град за 12 240 евро площадью 29 м2 , а самая высокая договорная цена офисных помещений в размере 10 200 000 евро была реализована в Палилуле.
Исходя из собранных данных из договоров купли-продажи, в первом полугодии 2022 года за счет кредитных средств было оплачено 12% всей недвижимости, что на 4% меньше по сравнению с первым полугодием 2021 года. Кредиты используются для оплаты квартир. В первом полугодии 2022 года кредитом было оплачено 28% квартир в Республике Сербия, что на 8% меньше по сравнению с первым полугодием 2021 года.
Что касается третьего квартала, то общий объем средств на рынке недвижимости составил 1,7 млрд евро, что представляет собой увеличение на 10,6% по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
Общее количество договоров купли-продажи на рынке недвижимости составило 34 503, что на 0,9% меньше по сравнению с третьим кварталом 2021 года. В разрезе городов наибольшее количество договоров купли-продажи было зарегистрировано в Белграде – 8 013 договоров.
В третьем квартале 2022 года наибольшую долю в общем объеме средств в сделках с недвижимостью в Сербии составил оборот квартир в размере 935,2 млн евро , из которых 579,6 млн евро было выделено на квартиры в городе Белграде.
Доля квартир в общей сумме денег на рынке в третьем квартале 2022 года составила 57%, что на 1% больше, чем за аналогичный период 2021 года.
В третьем квартале 2022 года за счет кредитных средств было оплачено 10% недвижимости , что на 4% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Квартиры чаще всего оплачиваются за счет кредитов — 25%, что на 8% меньше по сравнению с третьим кварталом 2021 года.
Больше всего денег в третьем квартале 2022 года было выделено на квартиру в новостройке стоимостью 1 280 350 евро, которая находится в районе Врачар и имеет общую площадь 301 м2 . Самая дорогая квартира квадратного метра в Сербии в третьем квартале 2022 года была продана в районе Белграда на воде, в муниципалитете Савски венац, и стоила 10 400 евро за квадратный метр, площадь 97 м2 и это квартира в новом доме.
Самые дорогие квадратные метры офисных помещений были проданы в белградском муниципалитете Стари Град за 10 110 евро, площадью 179 м 2 , что также является самой высокой договорной ценой на офисные помещения в размере 1 810 000 евро.
Каков же рынок недвижимости в Боснии и Герцеговине?
В первой половине 2022 года наибольшая стоимость проданных новых квартир была реализована в Баня-Луке, 60 млн км (боснийская конвертируемая марка), Добое, 13,6 млн км, Ист-Нови, Сараево, 11,9 млн км и Биелине, 9,8 млн км.
В первой половине 2022 года общая стоимость новых квартир, проданных в Республике Сербской, составила 121,7 млн км. Самая дорогая новая квартира была продана в Баня-Луке по цене 4843 км/м2 .
В районе Банья-Луки и Биелины в течение этого года был зафиксирован самый высокий оборот недвижимости. В течение прошлого года более одной трети от общего количества договоров купли-продажи, зарегистрированных в РУГИПП на территории Республики Сербской, были зарегистрированы в этих единицах местного самоуправления (37,5%), и эта тенденция продолжилась в этом году, сообщает управление по геодезическим и имущественно-правовым вопросам (РУГИПП).
Средняя цена квадратного метра квартиры в категории «приобретение от инвестора» для территории Республики Сербской составила 1 625 км/м2 , исходя из выборки среди 332 квартир. Самая низкая средняя цена квартиры была зафиксирована в муниципалитете Лопаре (800 км/м2 ), а самая высокая средняя цена квартиры в районе Баня-Луки составила 2300 км/м2.
Средняя цена квадратного метра квартиры в категории «старая постройка» для территории Республики Сербской составила около 1500 км/м2, исходя из выборки среди 480 квартир. Самая низкая средняя цена квартиры была зафиксирована в муниципалитете Власеница (280 км/м2), а самая высокая средняя цена квартиры в районе Баня-Луки составила 2 300 км/м2 .
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что Баня Лука в настоящее время является самым привлекательным рынком квартир в Республике Сербской и что средняя цена квартиры в новостройке лучше всего отражается на уровне аналитических единиц. Обратите внимание, что средняя цена зависит от микролокации рынка и количества, удобства и сложности договоров купли-продажи. Также в указанный период покупки и продажи из категории «старая постройка» были зафиксированы в более узком и широком районе города Баня-Лука — говорят в РУГИПП.
Самая высокая общая цена квартиры в новостройке в Баня-Луке составила 437 892,96 км за квартиру площадью 154,5 м2 , а самая высокая цена за квадратный метр составила 3 661 км/м2 за квартиру площадью 56 м2 . Самая высокая общая цена квартиры в старом доме составила 302 433 км за квартиру площадью 93,8 м2 , а самая высокая цена за квадратный метр составила 4 086 км/м2 за квартиру площадью 36 кв.м. м2 .
Самая низкая общая цена квартиры в новостройке составила 92 000 км за квартиру площадью 40 м2, а самая низкая цена за квадратный метр составила 2 227 км/м2 за квартиру площадью 62 кв. м2. Самая низкая общая цена квартиры в старом доме составила 48 000 км за квартиру площадью 24 м2, а самая низкая цена за квадратный метр составила 1 721 км/м2 за квартиру площадью 86 м2.
Самая дорогая недвижимость была продана в муниципалитете Трново (Восточное Сараево), а цена контракта составляет 8 000 000 км. Это участок под застройку площадью 8 588 м2.
Средняя цена земли под застройку в Республике Сербской составила 25,00 км/м2 на основе выборки из 3 397 объектов недвижимости. Средняя цена коммерческих площадей в Республике Сербской составила 1 843 км на основе выборки из 108 объектов недвижимости. Самая высокая цена проданных офисных помещений составляет 990 000 км за 498,9 м2 (Приедор). Самая высокая цена за квадратный метр продаваемой офисной площади составляет 4 889,6 км/м 2 (Яхорина).
На территории Федерации Боснии и Герцеговины средняя цена новых квартир, проданных во втором квартале этого года, на 13% выше, чем средняя цена новых квартир, проданных в 2021 году, согласно данным Федерального бюро статистики
В сообщении уточняется, что средняя цена вновь проданных квартир во втором квартале текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выше на 8,9%.
Во втором квартале этого года в БиГ было продано в общей сложности 232 квартиры общей площадью 14 125 м2 , из них 58 в Сараево, а 174 в остальной части образования.
Количество новых квартир, проданных в БиГ во втором квартале этого года, по сравнению со средним количеством новых квартир, проданных в 2021 году, ниже на 8,9%, а по сравнению со вторым кварталом 2021 года ниже на 8,7%.
Полезная площадь новых квартир, реализованных во втором квартале текущего года, по сравнению со средней полезной площадью 2021 года выше на 4,4%, а по сравнению со вторым кварталом 2021 года выше на 6,8%.
Общий индекс цен производителей в строительстве и жилье в БиГ во втором квартале 2022 года по сравнению с предыдущим кварталом выше на 2,7%.
По видам строительных работ в тот же период индекс цен на архитектурно-строительные работы был выше на 3,1%, на сантехнические и канализационные работы – на 1,5%, на электромонтажные работы – на 1,2%, а на слесарно-монтажные работы индекс цен выше на 1,1%.
В последние годы рынок недвижимости в Черногории был очень динамичным. Этому, в частности, способствовал интерес иностранных инвесторов, а также укрепление сегмента элитной недвижимости благодаря курортам, которые строятся вдоль побережья Черногории.
Несмотря на кризис, вызванным пандемией коронавируса, а затем и боевыми действиями, спрос на недвижимость растет, как и цены. Так, во втором квартале этого года средняя цена квадратного метра в новостройках составила 1375 евро и была на 11,5% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по сравнению с первым кварталом она увеличилась на 8,7%.
Квадратный метр квартиры в новостройке в Подгорице стоит 1393 евро , при этом самые высокие цены по-прежнему держит побережье, где средняя цена составила 1473 евро . Самые дешевые квадратные метры по-прежнему в центральном регионе – 611 евро , тогда как на севере средняя цена квадратного метра новостройки составила 915 евро .
Управление статистики отмечает, что средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке в значительной степени зависит от доли квартир, относящихся к категории долевой застройки.
Если доля этих квартир выше, то средняя цена квартиры в новостройке будет значительно ниже, то есть если доля меньше, то средняя цена будет выше.
Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке в Черногории в категории коммерческих компаний во втором квартале составила 1425 евро , а в категории долевого жилищного строительства – 591 евро.
Как мы уже упоминали, рынок в Черногории очень динамичен, и интерес иностранцев к недвижимости значительно растет. Так, согласно данным Центрального банка Черногории, общий приток прямых иностранных инвестиций в 2021 году составил 927,33 млн евро, из которых 278,28 млн евро было вложено в недвижимость. Это рост на целых 139,13% по сравнению с предыдущим годом.
Если оглянуться на этот год, то общий приток прямых иностранных инвестиций в период с января по июль составил 653,47 млн евро и достиг роста на 44,53% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. ЦБ заявил, что это результат роста собственных инвестиций, при этом инвестиции в недвижимость составили 238,3 млн евро, что составляет рост на 100,25% по сравнению с сравнительным периодом.
Немцы вложили больше всего в недвижимость за первые восемь месяцев – 39,55 млн евро. Далее следуют граждане России с 31,87 млн евро и Сербии с 28,49 млн евро.
По данным Управления кадастра и государственного имущества, недвижимостью в Черногории владеют более 23 000 иностранцев.
Как недавно сообщили в службе Vijesti, данные показывают, что 23 364 иностранных гражданина в Черногории официально владеют недвижимостью.
Это 66 840 участков и частей участков общей площадью 22 905 га, далее 9 593 строения, занимающие площадь 544 859 м2 , 25 319 отдельно-этажных частей строений (жилых, нежилых, хозяйственных и вспомогательных помещений). общей площадью 1 333 870 м2. Администрация не смогла назвать стоимость недвижимости, принадлежащей иностранцам, но заявила, что большинство из них из Сербии, России и Боснии и Герцеговины.
Данные Monstat за прошлый год показывают, что общая стоимость завершенных строительных работ составила 792 млн евро, что на 4,8% меньше, чем в 2020 году.
Стоимость завершенных строительных работ по зданиям составила 329 миллионов евро, а по другим зданиям – 463 миллиона евро. В прошлом году сдано 3,07 тыс. квартир полезной площадью 191 000 м2.
В текущем году продолжился спад строительной активности, так в первом квартале зафиксировано снижение на 5,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, т.е. на 17,8% по сравнению с последним кварталом 2021 года.
С другой стороны, во втором квартале стоимость строительных работ увеличилась на 1,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по сравнению с первым кварталом 2022 года стоимость строительных работ была выше на 8,5%.
Во втором квартале 2022 года в Черногории было выдано 86 разрешений на строительство и заявок на работу. Из общего количества разрешений выдано 55 физическим лицам и 31 – юридическим лицам.
Если посмотреть на общее количество квартир и их площадь, согласно выданных рабочих заявок, то во втором квартале 2022 года планируется строительство 333 квартир, общей площадью 23 184 м2.