Европейский центральный банк объявляет о дальнейшем повышении процентных ставок, а это значит, что крыша над головой станет дороже как для тех, кто ее только покупает, так и для тех, кто уже купил ее в кредит. Следовательно, это означает новое повышение арендной платы за ипотечные кредиты в Сербии. Какова общая ситуация на сербском рынке недвижимости?

Только у всего есть предел: по ценам на квартиры, по ипотечным кредитам, по процентным ставкам. Потому что это год, когда Euribor (средняя процентная ставка, по которой группа европейских банков ссужает деньги друг другу) взлетает в небо. Всем, кто считает это гиперболой или преувеличением, стоит посмотреть, как с начала года двигался “потолок” рассрочки по жилищным кредитам в евро с плавающей процентной ставкой.

Человек, взявший кредит в размере 100 000 евро со сроком погашения 30 лет, в январе ежемесячно выплачивал банку 404,86 евро. В этот момент трехмесячный Euribor был отрицательным и составлял -0,55%. Уже в июне, когда Euribor был повышен до -0,21%, взнос достиг 423,17 евро. Спустя два месяца Euribor переместился из отрицательной зоны в положительную и достиг 0,54%. При этом взнос по этому же кредиту достиг 464,93 евро. И это не заканчивается. Euribor также вырос в сентябре (1,19%). Таким образом, ежемесячный взнос достиг 502,71 евро.

В жизни потребителя этого жилищного кредита всего за девять месяцев в этом году разница составляет почти 100 евро, насколько больше он должен выделить в счет рассрочки на квартиру. Даже при меньших суммах кредита также существует значительная разница в погашении ежемесячных платежей. Так, человек, взявший в январе 30 000 евро со сроком погашения 30 лет, отложил в рассрочку 121,46 евро, а сегодня откладывает 150,81 евро.

Европейский центральный банк (ЕЦБ) объявляет о дальнейшем повышении процентных ставок, а это значит, что крыша над головой будет дороже как для тех, кто ее только покупает, так и для тех, кто уже купил ее в кредит.

«Сегодня в экономике не только нашей страны, но и Европы и Америки самой большой проблемой является инфляция», — говорит Зоран Петрович, председатель правления Райффайзен Банка в Сербии.

И какое отношение инфляция в еврозоне имеет к среднему пользователю жилищного кредита в Сербии? В конце сентября он достиг 10%, что является историческим рекордом. Самый высокий уровень с момента создания еврозоны. Чтобы снизить инфляцию и охладить перегретую европейскую экономику, ЕЦБ повышает процентные ставки. Однако повышение процентных ставок делает кредиты более дорогими, а учитывая, что в Сербии граждане при покупке квартиры не берут кредиты в национальной валюте, а берут кредиты в евро, это делает кредиты более дорогими. Как старые (с переменным процентом), так и новые.

Дополнительная проблема заключается в том, что, несмотря на ужесточение денежно-кредитной политики и рост процентных ставок, инфляция не ослабевает, а продолжает расти. А это значит, что у ЕЦБ нет другого выбора, кроме как еще больше охладить экономику новым повышением процентных ставок. Следовательно, это означает новое повышение арендной платы за жилищные кредиты в Сербии.

“Рост цен начался – невероятно, что мы говорим о том, что рост цен в развитых странах превышает 10 процентов, – говорит Зоран Петрович. – Результатом всего этого является ужесточение денежно-кредитной политики, которое только что началось. Рынок прогнозирует дальнейшее повышение процентных ставок, но то же самое делают и члены правления ЕЦБ. Некоторые ожидают, что процентная ставка может достичь двух процентов уже в октябре». Если это произойдет, то взнос по вышеупомянутому кредиту в размере 100 000 евро в октябре составит 551,58 евро с нынешних 502,71 евро. Взнос по кредиту в 30 000 евро составит 165,48 евро.

Пользователи ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой могут перейти на фиксированную ставку, но, конечно, это обходится дорого. В среднем фиксированные процентные ставки в среднем на 2% дороже, чем плавающие. Кстати, цель ЕЦБ состоит в том, чтобы инфляция не превышала двух процентов.

Милан Неделькович, декан факультета FEFA (Факультет экономики, финансов и управления в составе Университета Сингидунум), говорит, что ЕЦБ прогнозирует, что инфляция достигнет 2,4% в 2024 году.

«Это все еще выше целевого уровня инфляции в два процента, а это означает, что в этом случае ЕЦБ также придется повысить процентные ставки в 2024 году», — сказал Неделькович.

Сегодня никто серьезно не хочет прогнозировать, что произойдет, если это произойдет, и насколько может вырасти Euribor. Однако для тех, у кого жилищный кредит в евро, это единственное, что их интересует. Если бы Euribor, например, достиг 5%, то взнос по кредиту в размере 100 000 евро составил бы 750,56 евро.

Никто не утверждает, что так оно и будет, потому что прогнозы международных финансовых институтов меняются изо дня в день. Если Еврозона войдет в рецессию, что весьма вероятно, ЕЦБ будет повышать процентные ставки более осторожно и более медленными темпами. Однако, если инфляция продолжит расти, у ЕЦБ не будет особого выбора. Точнее, будет только один.

Цена недвижимости

Еще одно отягощающее обстоятельство для тех, кто покупает квартиру в этом году, — рост цен на недвижимость. В отчете Республиканского геодезического института говорится, что за первые шесть месяцев этого года рынок недвижимости достиг 3,6 млрд евро. Это в два раза превышает полугодовой приток иностранных инвестиций, а это значит, что, несмотря на кризис, на этом рынке по-прежнему крутятся большие деньги. На четверть больше, чем в прошлом году. Большая часть этого роста связана с ростом цен на недвижимость.

Небойша Нешованович, директор отдела оценки CBRE, говорит, что рост цен на недвижимость связан не с приездом русских, а с инфляцией.

«Экономика процветала, и многие люди накапливали капитал. Они хотели защитить его от инфляции и инвестировали в недвижимость. Потому что здесь не так много альтернатив для инвестирования. Русские столько не покупают, в основном снимают квартиры. Но при этом у тех, кто на рынке недвижимости, который является игровой площадкой для богатых, кто покупает квартиры, чтобы заработать деньги, теперь есть больший стимул зарабатывать деньги. Потому что они покупают квартиры в аренду», — говорит Нешованович и добавляет, что цены на квартиры поднимают те, кто покупает их за наличные. А таких больше всего. Потому что, по данным Республиканского геодезического института, только 28% квартир покупаются в кредит.

Нешованович прогнозирует, что цены на недвижимость продолжат расти, но рынок замедлится. Таким образом, у нас не будет того объема и трафика, которые у нас были до сих пор, но цены на недвижимость будут продолжать расти в течение некоторого времени.

Жилье и рынок

В первом полугодии текущего года, по данным Республиканского геодезического института, было заключено чуть более 68 тысяч договоров купли-продажи. В то же время в прошлом году их было чуть больше 65 тысяч.

В «Ежеквартальном мониторе», издании экономического факультета, прогнозируется, что цены на недвижимость будут продолжать расти в течение некоторого времени, но высокая инфляция сократит располагаемый доход населения и снизит спрос на недвижимость.

«Кроме того, процентные ставки в Евросоюзе существенно выросли за последние несколько месяцев, и ожидается их дальнейший рост до конца этого года, а также в течение первой половины следующего года», — отмечают авторы Quarterly Monitor. государство.

Они также прогнозируют снижение предложения, потому что новое строительство также замедлится. Однако все это в совокупности не повлияет на существенное снижение цен, считают авторы бюллетеня.

«Помимо того, что затраты труда и материалов, необходимых в строительстве, значительно выросли по сравнению с докризисным уровнем, как правило, рынок недвижимости подстраивает свою деятельность под движение цен, поэтому в ближайшее время, Прежде всего, можно ожидать снижения количества построенных объектов, а не значительного падения цен», — говорится в свежем выпуске Quarterly Monitor.

Какой будет переломный момент, после которого цены на недвижимость в Сербии пойдут вниз, пока неизвестно. Но когда дело доходит до европейского рынка, ответ на этот вопрос можно увидеть в Обзоре финансовой стабильности — отчете, который регулярно публикует ЕЦБ.

В нем говорится, что поворотным моментом будет точка, в которой процентные ставки и инфляция сходятся. Процентная ставка в настоящее время составляет 1,2%, а инфляция составляет 10%. Конечно, это не означает, что ЕЦБ ожидает, что процентные ставки достигнут 10%, а скорее то, что инфляция начинает падать, а процентные ставки продолжают расти. В зависимости от точки, в которой они сойдутся, будет зависеть и судьба тех, кто платит за недвижимость в Сербии в кредит. Чем ниже эта точка, тем ниже будут взносы по жилищным кредитам.

Пузырь рынка

А может опыт предыдущего экономического кризиса 2008/09. год будет повторяться, когда речь идет о ценах на недвижимость, проценты и кредиты?

Затем мировой экономический кризис был активизирован лопнувшим пузырем на рынке недвижимости в Америке. Это привело американскую экономику к рецессии, но она распространилась на весь мир, в том числе и на Сербию. Однако что происходило в то время на сербском рынке недвижимости? Накануне мирового кризиса 2008 года Милан Париводич исполнял обязанности Министра финансов и в публичных выступлениях он часто указывал, что цены на недвижимость в Белграде такие же, как в Вене.

Даже после прихода мирового кризиса в Сербию цены на недвижимость долгое время оставались «венскими», они также выросли в 2009 году, причем на целых 22%, однако в том году новостроек стало на треть меньше, отмечают авторы Quarterly Monitor.

Несмотря на это, в 2010 году цены на недвижимость продолжали расти, а в 2011 году начали падать. Падение цен на недвижимость продолжилось в 2012 и 2013 годах. В совокупности за эти три года цены на недвижимость в Сербии упали на 13%. Предложение новостроек упало на целых 38%, и только в 2013 году спрос и предложение, а также цены на недвижимость снова начали расти.

Может ли этот сценарий повториться?

Небойша Нешованович, директор по оценке CBRE, отвечает на этот вопрос отрицательно. Потому что причины кризиса не те, рынок не тот, и доступный доход не тот. Сейчас сербы, по его словам, более богаты, чем во время предыдущего экономического кризиса.

И ответ на очень частый вопрос: когда лопнет сербский пузырь на рынке недвижимости, – никогда. Небойша Нешованович говорит, что то, чего нет, не может даже лопнуть. Для пузыря необходимо чрезмерное строительство, а в Сербии такого никогда не было, банки размещают деньги на рынке на очень консервативных условиях. Нешованович объясняет, почему пузырь на рынке недвижимости не может возникнуть в Сербии, как в Америке.

Это хорошо видно, если посмотреть на цифры. Белград является крупнейшим рынком недвижимости в Сербии. В столице на квартиры приходится 42% товарооборота. Всего в столице около 700 000 единиц жилья. И если это сравнить с тем, сколько строится, то получается, что мы ежегодно увеличиваем жилищный фонд всего на 1-1,5 процента, что незначительно. Это означает, что такими темпами нам потребуется 70-80 лет, чтобы восстановить весь жилой фонд.

Хотя кажется, что каждая зеленая зона в Белграде застраивается, но в последний раз большое количество квартир в столице строилось почти 80 лет назад.