Недвижимость в Сербии: законы и "помогаторы"

Недвижимость в Сербии: законы и “помогаторы”

Ни один довод, что, мол, у соседа такой же дом дешевле, не возымеет на продавца эффекта кроме негативного: “иди к соседу”. Вообще, в подавляющем большинстве случаев, серб станет торговаться только непосредственно с покупателем, всё остальное его также элементарно разозлит. Если вы привлечёте к процессу другого местного, в лучшем случае они разругаются меж собой, в худшем для вас – договорятся. Как правило, любая цена, даже там, где она означена, как “фиксна”, задана с завышением, а цель – чуть снизить в процессе торга с серьёзным покупателем (то есть готовым внести задаток “капору” в подтверждение своих намерений).

Прекрасный пример фантазии наших новоиспечённых агентов, как раз касательно цены, журналист русский помнит ещё из далёкого 2018. Когда глава издания, на которое он тогда работал, попросил его выступить русско-сербоговорящим свидетелем на сделке. Какой-то доблестный и совершенно “безвозмездный” помощник, убеждая в своей необходимости, зачем-то рассказал шеф-редактору о требовании, якобы цена должна быть означена пренепременно в динарах. Ряд “специалистов” опроверг наличие такого требования в нормативных актах. Всех их: и выдумщика, и опровергаторов можно поздравить, соврамши. Такое требование действительно содержится в законе «Об обороте денежных средств» ко всем сделкам вообще на территории Сербии, но за исключением некоторых, в число которых подпадает и купля-продажа недвижимости.

Ещё одно требование из того же закона относится к сумме сделки. Оно заключается в том, что, если она свыше 10 тысяч евро, оплату следует производить банковским переводом со счёта покупателя на счёт продавца. Это требование, как не сложно догадаться, направлено на пресечение “отмывания” средств, добытых незаконным путём. И регулярно нарушается балканцами, которые так любят наличку. Журналист русский не призывает нарушать закон, но доводит до сведения читателей, что спорить с сербами – дело не только бесполезное, а ещё и вредное, если уж продавец настаивает, вам следует знать, что никто не сочтёт вашу сделку на сумму выше 10 тысяч евро недействительной, если доказательством оплаты будет с одной стороны “признаница”, то есть расписка, заверенная, например, у адвоката, а с другой – пункт в договоре, подписанном у нотариуса, что оплата всей суммы произведена на момент заверения сделки. Просто тогда сведения о происхождении средств у вас в любой момент (но не обязательно) могут запросить правоохранительные органы, в то время как в случае перевода принято считать, что это уже проверил банк.

Продолжая тему цены сделки, поговорим о том, что может на неё влиять так часто в жизни балканской. А именно счета за электричество и иные коммунальные расходы, которые продавцы дешёвой недвижимости нередко имеют. Часто именно это и является условием её дешевизны.

Недвижимость в Сербии: законы и "помогаторы"

Но в любом случае на момент оформления сделки нотариус:

1) уточнит у покупателя: ознакомился ли он со счетами?

2) дополнит договор пунктом, в случае если он отсутствует, о том, что все счета на день заключения сделки – обязанность продавца, а с этого дня – уже покупателя. Что даёт возможность снизить оплату на размер долгов здесь же, но как правило, всё это решается на момент составления договора.

Вот как раз написанием текста сделки нотариус не занимается. За этой услугой лучше и, как ни странно, дешевле обратиться к адвокату, как правило – 1%. В то время, как у легального агента стандартная ставка в Сербии 3% – но она же подразумевает и поиск недвижимости. В тех же случая, когда вы дом уже нашли, адвокат предпочтительнее агента не только ценой, но, разумеется, и квалификацией, всё-таки перед вами дипломированный специалист, имеющий за плечами и обязательный стаж, и соответствующий экзамен. Человек практически равный по социальному статусу нотариусу, пользующийся достаточным уважением, чтобы вас и приняли пораньше, и отнеслись серьёзней. В то время как агент или риелтор, особенно иностранный, находится где-то далеко внизу социальной лестницы, что бы там они о себе ни говорили. Совсем недавно журналист русский столкнулся с тем, как такой вот помогатор ждал ответа “своего адвоката” с субботы до понедельника, да ещё и не утра, а где-то к обеду. Когда, например, ваш покорный слуга говорит “мой адвокат”, то это означает, что по дружбе, взаимовыручке и уважении, он, глубоко извинившись, но всё же может обратиться и в выходной и получить ответ на короткий вопрос сразу. Это и называется “свой”, всё остальное адвокаты “общие”, то есть у вашего агента отношения с ним как у любого человека с улицы, разве что не в первый раз, что может означать и худшее – “задолбал уже со своими мелочами”. Вслух, конечно, серб со статусом такого никогда не скажет, как “господин-човек” (джентльмен) и не покажет, но думать и относиться подобным образом, конечно, будет.

Недвижимость в Сербии: законы и "помогаторы"

Особенно низко в глазах и адвокатов, и нотариусов стоят нелегальные “помогаторы”, то есть те, которые, в отличие от них, не регистрируют свою деятельность надлежащим образом, не соблюдают ряд соответствующих условий и не платят налоги. Несмотря на то, что целый ряд русских “спецов” по недвижимости сейчас резко подписал договора о сотрудничестве своих компаний, формально занимающихся фотографией или Бог его знает чем, с легальными местными агентствами, ни один из них на сделке у нотариуса “почему-то” агентом не представляется, всегда он ваш или друг, или скромный свидетель.

Этот друг будет выдумывать кучу несуществующих требований, которые якобы надо проверить, по три раза уточнять на этапе подписания предварительного договора о том, когда будут оплачены счета, несмотря на то, что этот параметры будет оговорен сразу, как снижающий цену сделки в случае его несоблюдения, зачем-то советовать настоятельно пойти после к “своему адвокату”, чтобы он там ещё раз всё проверил, так будто адвокат продавца станет рисковать своей репутацией из-за одного договора купли-продажи, а нотариус прохлопает ушами какие-то нормативные нарушения. В общем всячески изображать “полезную для вас деятельность”, раздражая сторону продавца, используя железобетонный аргумент: “Я им мешаю. Потому не нравлюсь”. Мешать обмануть человека дело хорошее, но если обмана таки не выявлено, получается ничто иное, как просто вредительская деятельность, к которой работа агентов со стажем проживания от 2 до 5 лет и без профильного образования в стране, собственно, и сводится.

Clausula intabulandi – это латинское изречение указанное в договоре обозначает безусловное право покупателя переписать имущество на своё имя. Оно обязательно присутствует в договоре, в тех случаях, когда оплата произведена к моменту подписания полностью. Фактически сведения в кадастр отправляет сам нотариус. Вы в течение месяца получите лишь уведомление о необходимости заплатить порядка 50 евро за изменения сведений в электронной базе, а также налог на переход права собственности в размере 2,5% от суммы сделки из налоговой. При этом собственно право ваше возникает с момента подписания договора, он и есть правоустанавливающий документ, с ним можно хоть в тот же день на Боравак (ВНЖ) подаваться. Ну, и чего тут страшного, ну и зачем вам посредник?

Недвижимость в Сербии: законы и "помогаторы"

Какие законы были использованы при написании текста:

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa

Zakon o poljoprivrednom zemljištu

Zakon o prometu nepokretnosti

Zakon o posredovanju u prometi i zakupu nepokretnosti

Zakon o deviznom poslovanju

Добрыня Балканыч

Поделиться новостью