Елена Ракита впервые приехала в Сербию в 2000 году. Ныне жительница Белграда, в России она получила юридическое образование, занималась адвокатской деятельностью, в том числе – в сфере жилищного права и защиты прав потребителей. В Сербии сдала государственный экзамен, дающий возможность официально заниматься риелторской деятельностью. Сегодня Елена Ракита — агент недвижимости в крупном агентстве Белграда «Beli grad nekretnine», фирме новой формации, с большой командой в более чем 40 агентов, в том числе с юридической поддержкой со стороны адвокатской фирмы, которая занимается исключительно вопросами недвижимости. Поговорили с Еленой о ситуации на рынке недвижимости в Сербии, часто встречающихся вопросах покупателей и моментах, которые нужно учесть при переезде в Сербию.

– Итак, Елена: молодая семья (а может быть, не очень) с одним-двумя детьми (а может, еще и без), съездив однажды на пару недель на отдых в прекрасную Сербию, вдруг принимает решение приехать сюда на более длительный срок. Может быть, на месяц-три, а может и на год. Посоветуете населенный пункт и даже его район, чтобы у людей сложилась за время проживания картина о стране, жизни, быте, в конце концов – в том числе и на основании места проживания? Конкретизирую: посмотрим Белград, Нови-Сад, их окрестности (города-спутники) и совсем уже деревни.

– Вы знаете, я не рискну советовать конкретное место проживания в Сербии, ведь эта небольшая страна на самом деле очень разнолика в территориальном и культурном смысле.

– Мы заметили. Но все ж не Россия…

– Люди, желающие проживать в этой стране, наверное, должны сами определиться с местом пребывания. Для этого стоит понимать изначально, хотят ли они жить в динамичном Белграде с его 33 холмами, или в тихой северной (можно сказать, «молчаливой») Суботице, небольшой Чайетине на Златиборе (там проживает всего около 3000 человек), или торговом Нови Пазаре на юго-западе Сербии, рядом с Косово. Переезд в другую страну должен быть обдуманным шагом, это большая ответственность перед самим собой и близкими, такие решения принимают взрослые самостоятельные люди, которые не должны впоследствии пожалеть о своем поступке. Следовательно, нужно проехать по Сербии, понять для себя, где бы людям было комфортно проживать.

– Допустим, с местностью определились. Теперь к деталям. Если снимают недвижимость в первый раз (не бросятся же сразу покупать?), начать лучше с квартиры или можно попробовать дом? И вопрос вдогонку: как в Сербии с арендой частных домов? Слышал мнение от серба из провинции, что их скорее пытаются продать, нежели сдать.

– Нужно исходить из собственных пожеланий приезжающего, хочет ли он остановиться в доме или квартире. При аренде недвижимости стоит обратить внимание на вопрос отопления жилья, что особенно актуально в зимние месяцы. Система отопления в Сербии отличается от российской, стоимость варьируется.

– Например?

– Если вы снимете квартиру с центральным отоплением (CG), то вы будете оплачивать круглый год приблизительно одинаковую цену, несмотря на то, что в отопительный сезон не входит часть месяцев. Если ваша квартира будет обогреваться электричеством, газом, то оплата будет зависеть от ваших индивидуальных расходов. Тогда в зимние месяцы вы будете оплачивать за отопление больше, чем в летние.

Если вы арендуете дом, то также стоит оценить свои возможности по обогреву помещений. Посмотрите, есть ли батареи в комнатах, либо печь, котел стоит и обогревает лишь одну комнату. Обязательно следует уточнить варианты используемого топлива: уголь, дерево, электричество, тепловые насосы, газ, пеллеты. Несмотря на то, что зима в Сербии не такая суровая, как в России, стоит позаботиться об обогреве помещения и просчитать свои возможности по оплате. Почему я заостряю внимание на данном вопросе?

– Очевидно, есть подводный камень…

– Именно. Даже для местных жителей вопрос оплаты отопления очень сложный, ведь зимой приходят огромные счета, если не проявлять режим экономии.

– Здесь ясно: впасть в сербское полако-состояние сразу не получится, нужен глаз да глаз за счетчиками. Но давайте про аренду частных домов.

– Что касается аренды частных домов, то действительно, сербы сдают их неохотно. Хотя виллы на Дединье, Сеняке (районы Белграда) предлагаются в аренду постоянно за цену в несколько тысяч евро за месяц.

– И, наверное, они найдут своего арендатора. Сориентируете по примерным ценам на аренду недвижимости в Белграде тех же условных населенных пунктах для квартиры от одной до трех-четырех комнат и домов – например, от 60 квадратных метров?

– В разных районах Белграда цены аренды квартир отличны. 1-комнатную квартиру в районе Мириево можно снять от 150 евро за месяц, а 4-комнатную от 350 в месяц. Если вы решитесь остановиться на Врачаре, то цены за 1-комнатную начнутся от 250 евро. Цена зависит от состояния квартиры (стандартное, люкс), наличия мебели, техники. На рынке аренды в Белграде по-прежнему много квартир без ремонта, со старой югославской мебелью. К сожалению, из-за большого спроса на квартиры арендодатели не стремятся улучшить качество жилья, не торопятся сделать ремонт или обновить мебель. Спрос на аренду повышается в конце лета, когда в Белград устремляются студенты, гимназисты. В последнее время в город приезжает все больше иностранцев из европейских стран, из Северной Америки, Турции, арабских стран, для которых белградские цены аренды не являются высокими. Данные процессы влекут некоторый рост цен на аренду жилья в Белграде.

– Мы плавно подходим к вопросу покупки недвижимости. Семья решила, что Сербия отныне – второй дом. Тут встает вопрос, к кому обратиться, а кого категорически стоит избегать при найме в помощи по поиску квартиры или дома. Поделитесь советами по выбору риелтора и другими тонкостями для соотечественников, принявших решение купить здесь недвижимость.

– Давайте обратимся к самому большому сайту по продаже недвижимости в Сербии. https://www.halooglasi.com/nekretnine/prodaja-stanova/beograd

На сегодняшний день в Белграде продается через агентства 16 800 квартир, собственники продают 420 квартир. Если посчитать в процентном соотношении, то 97,5% квартир в столице Сербии продается через риелторские агентства. Таким образом, ответ напрашивается сам. Белградцы доверяют продажу своей недвижимости агентствам. Согласно законодательству Сербии, в частности Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti, риелторская деятельность лицензирована, ей не имеют право заниматься физические лица или фирмы, которые не выполнили определенные требования, установленные государством. Согласно статье 13 указанного закона деятельность посредников должна быть в обязательном порядке застрахована, что дает дополнительную гарантию продавцам и покупателям недвижимости в случае неисполнения агентствами обязательств перед ними.

Я не буду никого убеждать в необходимости обращения в агентства недвижимости при покупке квартиры или дома, поскольку в Сербии возможно купить недвижимость и самостоятельно. Кажущаяся легкость процесса покупки, без учета специфики вопроса документального оформления сделки, выбор адвоката без специализации может привести к проблемам. Конечно, я скептически отношусь к желанию некоторых наших соотечественников сэкономить на риелторских услугах в чужой стране без знания языка, с учетом того, что в эти услуги уже включены и услуги адвоката.

Часто это происходит из-за ограниченности средств на покупку у покупателей, но еще чаще из-за стойкого представления наших сограждан, что они справятся сами, в лучшем случае оформят сделку с помощью юриста. Они считают, что существует некая юридическая услуга по оформлению недвижимости, которая идет в отрыве от риелторской и стоит в разы дешевле. В действительности юристы, которые специализируются на сделках с недвижимостью, чаще всего являются сотрудниками агентств, или осуществляют юридическую поддержку агентств. Если же привлекать юриста общей практики, который не знаком с особенностями работы в недвижимости, то он может сорвать любую сделку. Еще один момент: цель риелтора заключается в том, чтобы его клиент выгодно купил или продал объект, чтобы сделка прошла без отягощений в момент совершения, и не было проблем для вас в будущем.

– Можно поподробнее про цены?

– Цены на недвижимость в Сербии продолжают расти, как в Белграде, так и во всех городах. В столице только за прошлый месяц цена за квадратный метр выросла от 1 до 3% процентов в зависимости от района. Количество потенциальных покупателей растет, но на рынке недвижимости нет достаточно предложений.

Согласно данным Республиканского геодезического завода, самая высокая цена квартир в новостройках в Белграде в районе Савски венац, где средняя цена – 3033 евро за «квадрат», в Старом городе – 2626 евро, на Новом Белграде – 2205 евро, Врачар – 2188 евро. В туристических местах высокие цены в Чаетине, Врнячке Бане. Из городов по ценам лидируют Нови Сад, Крагуевац, Инджия и два района Ниша, Медияна и Палилула. По сообщению представителей Торговой палаты Сербии, одной из причин повышения цены является рост цен на строительные материалы (дерево и металл), что одновременно влечет и повышение цен на строительные услуги. К примеру, железо подорожало на 40%, а изоляционный материал от 80 % до 100%. Данные показатели закладываются в цену недвижимости в новостройках, что объясняет повышение цен на квартиры и дома.

К примеру, по данным портала 4zida.rs средние цены, указанные в объявлениях о продаже в старом жилом фонде в Белграде в 1 квартале 2020 года были 1511 евро за квадрат, а в 4 квартале уже 1733 евро.

По извещению Республиканского геодезического завода, только в июле 2021 года в Сербии заключено 12992 договора купли-продажи недвижимости, что на 6% выше, чем в июле 2020 года, и на 22,3% выше по сравнению с 2019 годом. 85% сделок недвижимости было куплено за наличные средства.

– Есть свой «черный список» тех, с кем ни в коем случае нельзя работать?

– У меня такого нет, я сотрудничаю с риелторами в Белграде и Сербии по различным вопросам, везде встречаю позитивное отношение. Вы знаете, просматривая информацию в русскоговорящих группах по вопросам недвижимости, я вижу негативное отношение к так называемым «русским» риелторам. Во-первых, хочется сказать, что в Белграде не существует русских агентств недвижимости. С 2018 года я занимаюсь риелторской деятельностью, и за это время, общаясь с коллегами, я не встретила ни одного русскоязычного риелтора, который бы официально работал в Белграде. Возможно, он есть, но я не встречала. Если наши соотечественники обращаются к «помощникам», то они должны понимать особую степень риска, и называть вещи своими именами.

Из русскоязычных профессионалов, которые долгие годы успешно работают в сфере недвижимости в Сербии, мне известны двое. Это Жанна Остроухова из Нови Сада и агентство недвижимости «Дрина» из Лозницы. Возможно, официально работают и другие, но я не встречалась с их деятельностью.

– Ваш персональный топ городов и населенных пунктов для жизни в Сербии. Конечно, как для активной и динамичной жизни, так и для спокойной и размеренной, в местах с хорошей экологией и необходимой инфраструктурой.

– Поскольку я специализируюсь по Белграду и его окрестностям, то я бы не хотела говорить о целой Сербии, ведь в других городах и населенных пунктах я больше гость. Что касается Белграда, повторюсь, что это динамичный, активно развивающийся город, самый развитый в плане экономики, почти 30% населения проживает в нем. Ежегодный приток населения в столицу Сербии оценивается до 50 000 человек. В том числе, поэтому цены на недвижимость в Белграде растут, и покупателей больше чем продавцов недвижимости. Сказать, что Белград – город с хорошей экологией, нельзя, но здесь множество парковых зон, зеленых пригородов. Управление отходами в Белграде осуществляется на основе местного плана управления отходами. Предыдущий План был принят городом на период с 2011 по 2020 год, новый план на период с 2021 по 2030 год. Отходы размещаются на трех полигонах: полигон в Винчи, городской полигон Младеновац и полигон Неменикуче в Сопоте. К сожалению, в этом году, в июне месяце днями горела свалка в Сопоте, которая существует там с 70-х годов, в августе несколько дней тушили пожар в Винчи.

Самый чистый воздух в Белграде на Звездаре в районе под названием Зелено Брдо по результатам анализа воздуха. В Белграде 17 общин, где отлично развита инфраструктура. Он является одним из основных ИТ-центров, самый большой центр разработки Microsoft в Европе находится в Белграде, и многие мировые компании выбирают его в качестве регионального или европейского центра.

В период предполагаемой новой волны беженцев, думаю, стоит иметь представление и о центрах убежищ и приемных центрах, которые размещены по целой Сербии. В настоящее время они находятся в Бане Ковиляча, Боговадже (район Лайковац), Сенице, Тутине, Крняче, Прешево, Обреновце, Адашнвци (район Шида), Принциповце, Шиде, Пироте, Буяновце, Вранье, Дивляне, Димитровграде, Босилеграде, Суботице, Сомборе, Кикинде. Они являются центрами открытого типа без ограничения входа и выхода для постояльцев.

– Основные советы соотечественникам, которые решили приехать в Сербию надолго.

– Дорогие соотечественники, предлагаю вам основательно осмотреться, определиться с районом Сербии, где бы вы хотели жить. Только после этого начать поиск недвижимости, которую вы хотите приобрести. Будьте внимательны в выборе объекта, проверке документации на него, учитывайте особенности сербского рынка недвижимости. Будьте учтивы с местными продавцами, не пренебрегайте услугами агентств недвижимости, которые сотрудничают с адвокатами, специализирующимися в области жилищного права, сотрудничайте с судебными переводчиками.

По вопросам покупки, продажи и аренды недвижимости в Белграде можно обратиться к лицензированному агенту в Сербии Елене Ракита тел. (вайбер) +381 60 239 5557

Беседовал Владимир Басенков

Читайте также – Как купить квартиру в Сербии и не запутаться?