Белград занял первое место среди европейских столиц по росту средних запрашиваемых цен на квартиры в новостройках. По итогам прошлого года они увеличились на 20,4% по сравнению с 2024 годом. Об этом говорится в исследовании Deloitte Property Index 2026, сообщает портал Biznis.rs.

Сербская столица опередила Братиславу, где цены выросли на 17,2%, и Бухарест с показателем 15,3%. В пятёрку европейских столиц с самым заметным подорожанием нового жилья также вошли Будапешт (+11%) и Копенгаген (+10,6%).

В остальных европейских столицах рост цен на новостройки не превысил 10%. Среди них Прага (+9,9%), Загреб (+8,7%), Афины (+6,5%) и Варшава (+6,2%).

В то же время в шести столицах зафиксировано снижение цен. Самое существенное произошло в Дублине, где новостройки подешевели на 15,3%. Снижение также отмечено в Люксембурге (-4,6%), Осло (-4,5%), Анкаре (-3,8%) и Хельсинки (-0,2%).

Сколько стоит новое жильё в Сербии

Согласно исследованию, средняя цена квадратного метра квартиры в новостройке составила:

• Белград — 2 923 евро;

• Нови-Сад — 2 199 евро;

• Ниш — 1 685 евро.

Таким образом, Белград оказался на первом месте в Европе по темпам подорожания нового жилья. Авторы исследования связывают эту динамику с устойчивым спросом, который сохраняется несмотря на осторожность покупателей на других европейских рынках.

Дополнительными факторами стали более доступные условия банковского кредитования и постепенное снижение процентных ставок. На стоимость жилья также повлиял продолжающийся рост крупных элитных жилых и коммерческих комплексов, возводимых в наиболее привлекательных районах города.

Ещё одна причина — ограниченный выбор альтернативных инвестиционных инструментов на внутреннем рынке. В результате граждане и инвесторы продолжают вкладывать средства в недвижимость, рассматривая её как способ сохранения капитала.

При этом предложение новых квартир в центральных городских районах Белграда остаётся относительно ограниченным. На фоне высокого спроса это усиливает давление на цены.

В Сербии в целом цены на новостройки снизились

В отличие от Белграда, общенациональная статистика демонстрирует противоположную тенденцию. По данным исследования, средняя цена квадратного метра нового жилья в Сербии составила 1 706 евро, снизившись за год на 2,5%.

Более значительное падение среди представленных в исследовании стран зафиксировано только в Турции — на 9%. В публикации это связывается в том числе с резким ослаблением турецкой лиры.

Самые дорогие новостройки среди рассматриваемых стран находятся в Люксембурге, где средняя цена достигает 9 160 евро за квадратный метр. Далее следуют Чехия с показателем 5 412 евро и Германия — 5 200 евро.

Сербия находится в одной группе с несколькими странами региона, где стоимость нового жилья остаётся ниже 2 000 евро за квадратный метр. В Албании средняя цена составляет 1 720 евро при годовом росте на 6,2%, в Румынии — 1 917 евро при увеличении на 14,4%, а в Греции — 1 931 евро.

Разница между динамикой цен в Белграде и показателями по стране свидетельствует о растущей неоднородности сербского рынка недвижимости.

После нескольких лет общего повышения стоимости жилья в регионах страны наблюдаются признаки стабилизации и замедления роста. За пределами Белграда и некоторых крупных региональных центров спрос ослабевает, а цены на новостройки либо немного снижаются, либо остаются на прежнем уровне.

«Премия столицы»: насколько Белград дороже остальной Сербии

Исследование Deloitte также обращает внимание на разрыв между ценами в столицах и средними показателями по соответствующим странам.

Если принять национальную среднюю цену за 100%, стоимость новых квартир в Белграде превышает средний показатель по Сербии на 171%.

По этому параметру сербская столица входит в число европейских городов с наиболее выраженной разницей между столичными и общенациональными ценами. Более высокий разрыв отмечен в Лондоне (227%), Афинах (226%), Мюнхене (215%) и Барселоне (197%).

Жильё становится всё менее доступным

Для оценки доступности жилья в исследовании используется показатель, отражающий количество средних годовых зарплат до вычета налогов, необходимых для покупки стандартной квартиры в новостройке площадью 70 квадратных метров.

Общая тенденция в Европе остаётся неблагоприятной: приобретение собственного жилья требует всё больших финансовых усилий.

Если в исследовании за 2024 год более десяти годовых зарплат требовалось для покупки новой квартиры в 11 городах, то в 2025 году таких городов стало уже 19.

Наименее доступным жильё оказалось в албанской Влёре. Для покупки квартиры площадью 70 квадратных метров там необходимо 21,3 среднегодовой зарплаты до вычета налогов. В числе причин называются активный приток инвестиций в туристическую отрасль и рынок прибрежной недвижимости.

Далее следуют Прага, где требуется 16,9 годовой зарплаты, Афины (16), Кошице и Брно (по 15), а также Амстердам (14,8).

На противоположном конце рейтинга находится итальянский Турин, где для приобретения аналогичной квартиры достаточно 4,7 годовой зарплаты. В норвежском Бергене и датском Оденсе этот показатель составляет 4,9.

Сколько лет нужно работать, чтобы купить квартиру в Белграде

В Белграде, где цены на новостройки за год выросли примерно на 20%, приобретение собственного жилья становится всё более сложной задачей для граждан со средними доходами.

Согласно исследованию, для покупки квартиры площадью 70 квадратных метров необходимо 10,6 среднегодовой зарплаты до вычета налогов.

Если учитывать чистый доход после уплаты налогов и социальных взносов, срок увеличивается примерно на 60% — почти до 17 лет совокупного заработка.

При этом расчёт предполагает, что весь доход направляется на покупку квартиры, без расходов на повседневные нужды.

Цены на недвижимость растут быстрее реальных доходов населения, из-за чего всё больше людей фактически лишаются возможности приобрести собственное жильё и вынуждены обращаться к рынку аренды. Согласно публикации, арендные ставки также продолжают повышаться во многих европейских странах.

Чего ожидать от рынка недвижимости до конца 2026 года

Эксперты Deloitte отмечают, что европейский рынок жилья постепенно движется к большей стабильности и предсказуемости. В большинстве рассмотренных стран не ожидают ни резкого падения цен, ни повторения экстремальных темпов роста предыдущих лет.

Для Сербии, особенно Белграда, перспективы выглядят несколько иначе.

По оценке авторов исследования, различия между отдельными сегментами рынка сохранятся. Белград и привлекательные туристические и инвестиционные центры, вероятно, продолжат демонстрировать высокий спрос и сохранять дорогую недвижимость. В то же время в других регионах страны ожидаются более спокойная динамика, стагнация или небольшое снижение цен.

Пока инвестиционные покупки и сделки за наличные преобладают над приобретением жилья в кредит гражданами со средними зарплатами, существенное снижение цен на новостройки в столице представляется маловероятным.

Несмотря на высокое число начатых в Сербии жилищных проектов, ключевой вопрос заключается в том, какое именно жильё строится: доступные квартиры для семей со средними доходами или дорогие объекты, ориентированные прежде всего на инвесторов.

Данные исследования указывают на всё более заметный разрыв внутри страны. Белград сохраняет привлекательность для инвестиций и лидирует в Европе по темпам подорожания новостроек, однако для обычных покупателей собственная квартира в столице становится всё менее доступной. В остальной Сербии тем временем наметилось охлаждение рынка.