В эпоху, когда криптовалюты бьют рекорды, а рынок недвижимости стремительно растёт, возникает вопрос: можно ли купить в Черногории квартиру или дом, расплатившись биткоинами? Ответ — да. Несмотря на отсутствие закона о криптоактивах, некоторые агентства уже предлагают такую возможность. По неофициальным данным, несколько сделок уже заключено: к концу прошлого года было оформлено три нотариальных акта о купле-продаже за криптовалюту.
В Черногории, особенно в приморских городах вроде Будвы и Тивата, есть агентства, принимающие Bitcoin и Ethereum. Некоторые luxury-курорты также активно продвигают эту опцию для привлечения иностранных инвесторов. Хотя подтверждённые случаи продаж есть, детали остаются конфиденциальными. По неофициальным данным, до конца 2024 года было зафиксировано три таких сделки.
Черногория пока не регулирует криптовалюты законодательно, и в планах правительства на 2025 год этот вопрос не значится. Ожидается, что закон примут только в следующем году. Сделки с недвижимостью за криптовалюту возможны, но в договоре цена указывается в фиате (евро). Передача средств происходит через блокчейн до подписания договора, а нотариус заверяет сделку после подтверждения платежа. Конвертация чаще всего осуществляется через зарубежные платформы, так как в стране нет легальных криптобирж.
Могут ли иностранцы участвовать? Да, но из-за отсутствия регуляции возникают правовые риски. Ситуация напоминает Сербию до принятия там соответствующего закона.
С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивный налог на сделки с недвижимостью:
— До 150 000 € — 3%;
— От 150 000,01 € — 4 500 € + 5% с суммы сверх лимита;
— От 500 000,01 € — 22 000 € + 6% с превышения.
Налог уплачивается только в евро, даже если расчёты велись в криптовалюте. Нотариус подаёт декларацию в налоговую, а также передаёт данные полиции и Финансово-разведывательному сектору (FOJ). Если физическое лицо продаёт криптовалюту дороже цены покупки, возникает налог на прирост капитала (15%). Однако из-за волатильности крипторынка расчёты усложняются. Банки Черногории не работают напрямую с криптовалютой из-за отсутствия регулирования. Конвертация возможна через зарубежные платформы, но банки могут запросить доказательства происхождения средств.
По данным BIRN, криптовалютой чаще всего приобретают недвижимость граждане России, Украины, Кипра, ОАЭ, Израиля и США. Основные локации — Будва, Котор, Бар, Герцег-Нови и Ульцинь. С 2017 года за криптовалюту можно купить апартаменты в элитных комплексах Dukley Gardens и Dukley Residence. В сентябре 2024 года Минфин Черногории заявил о работе над законом о цифровых активах совместно с ЦБ и Комиссией по рынку капитала. Пока же сделки остаются серой зоной, требующей осторожности.
Черногория медленно, но верно открывает двери для криптоинвесторов, но без чётких правил игра идёт вслепую. Банки Черногории не поддерживают прямые транзакции с криптовалютой из-за отсутствия регулирования.
В стране нет лицензированных криптобирж. Средства можно конвертировать через зарубежные платформы, но банки часто требуют подтверждения происхождения денег, что усложняет процесс.
Согласно исследованию BIRN (декабрь 2023), недвижимость за криптовалюту чаще всего приобретают граждане:
— России,
— Украины,
— Кипра,
— ОАЭ,
— Израиля,
— США.
Основные локации — Будва, Котор, Бар, Герцег-Нови и Ульцинь.
С сентября 2024 года Минфин Черногории совместно с Центробанком работает над законом о регулировании цифровых активов.
Вывод: Пока сделки возможны, но сопровождаются юридическими рисками. Главный вызов — отсутствие четких правил, что осложняет процесс для всех участников рынка.