По данным Monstat, средняя цена квадратного метра в Подгорице в третьем квартале 2025 года составляла около 2300 евро, но Стефан Мишкович, президент Ассоциации агентств недвижимости, подчеркивает, что рыночная реальность часто отклоняется от статистики.
По сравнению с 2024 годом, цены на недвижимость в 2025 году выросли около 20%, но этот рост был значительно более мягким от квартала к кварталу, сказал Мишкович.
По его словам, хотя членство Черногории в ЕС все чаще воспринимается как предрешенное, его влияние на цены недвижимости не является доминирующим.
— Цены зависят от большого числа факторов – предложения и спроса, кредитной политики, фискальных мер, расходов на строительство. Сам вход в ЕС не является решающим фактором, как это часто представляется публике. Хорватия в первые три года после входа в ЕС даже регистрировала падение цен на недвижимость. Только позже последовал сильный рост. Во многих странах наибольший скачок происходит в предварительный период, в то время как сам вход приносит стабилизацию рынка. В некоторых государствах ЕС сегодня имеете более низкие цены квадратного метра, чем в Черногории. Болгария и Румыния – хороший пример – в Банско, которое является туристическим центром, цена квадратного метра несколько выше 1000 евро. Сам вход Болгарии в ЕС не привел к взрыву цен — привел он.
Он отмечает также, что ошибочным является восприятие, что иностранцы доминирующе формируют цены на всей территории государства.
— На побережье существует большая доля иностранных покупателей, но в Подгорице и на севере цены прежде всего зависят от внутреннего спроса. Только в определенных микрозонах иностранные покупатели имеют решающее влияние — подчеркнул Мишкович.
По данным Monstat, средняя цена квадратного метра в Подгорице в третьем квартале 2025 года составляла около 2300 евро, но Мишкович подчеркивает, что рыночная реальность часто отклоняется от статистики.
— В новостройках сегодня почти невозможно найти квадратный метр ниже 2300 евро. Реальная рыночная цена около 2500 евро, в то время в элитных кварталах и объектах идет и до 4000 евро за квадратный метр — добавляет.
Квартиры в старом фонде следуют за новостройками, но с корректировкой на вложения.
— Расходы полного ремонта сегодня около 500 евро за квадратный метр. Из-за этого цены старого фонда в среднем движутся около 2000 евро, в зависимости от локации — указывает Мишкович.
На побережье цены в большой мере уравниваются с Подгорицей или даже превосходят ее.
— В Будве трудно найти квадратный метр ниже 3000 евро. В Баре ниже 2500, в то время как в Тивате и Которе, особенно в первых линиях у моря, цены достигают и 5000 евро за квадратный метр — указывает Мишкович, добавляя, что Улцинь все еще наиболее выгодный, с ценами около 2000 евро.
Тем не менее, интерес иностранных инвесторов находится в легком падении, что пока не отразилось на ценах.
— Много будет зависеть от политики Правительства, налоговых мер и закона об иностранцах. Инвесторы очень внимательно следят за стабильностью предписаний — говорит Мишкович.
В Никшиче, где квадратный метр движется около 1400 евро, в то время как в новых объектах идет и до 1800–1900 евро.
Колашин, по Мишковичу, пережил сильный инвестиционный цикл благодаря автомагистрали и программе экономического гражданства.
— После отмены этой программы, спрос значительно уменьшился. Цены стабилизировались на уровне около 2000 евро за квадратный метр — поясняет.
На вопрос, существует ли пространство для падения цен, Мишкович отвечает осторожно.
— Не ожидаем значительного падения цен. Мы достигли пика роста, но в последующем периоде можем ожидать только легкий рост, который будет сопровождать инфляцию и расходы на строительство — говорит он.
Когда речь идет о внутренних покупателях, он отмечает, что покупка все еще возможна, но с ограничениями.
— Со средней зарплатой несколько выше 1000 евро, покупка квартиры реальна в основном для домохозяйств с двумя средними зарплатами и кредитом, — заключает Мишкович.